האם עדיף למכור את הנכס הישן שלכם לפני שקניתם נכס חדש?

יש לכם כבר דירה ואתם מעוניינים לקנות דירה אחרת – מה עדיף: למכור ואז לקנות או להשקיע סכום קטן יותר בדירה נוספת? התשובה לשאלה הזו תלוי במספר גורמים, חשוב להבין מהם ואיך לעשות את ההחלטה הנכונה ביותר.

למכור כדי לקנות: האם זה נכון?

כשרוצים לקנות נכס נדל"ן חדש עולה פעמים רבות השאלה האם מומלץ למכור קודם את הנכס הישן, לקבל את הכסף על המכירה במזומן וכך להכין בסיס טוב להשקעה בנכס חדש. זה נשמע הגיוני במבט ראשון אבל במבט שני אנחנו מתחילים לחשוב על אמירות "נדל"ן קונים, לא מוכרים".

אז מה נכון?

כמו בכל דבר התשובה היא תלוי. במקרה הזה זה תלוי בכמה דברים:

1.    למה אתם רוצים לקנות נכס נדל"ן חדש?

שאלת השאלות. אם אתם מעוניינים לשפר את דירת המגורים שלכם זה עניין אחד, אבל אם אתם מעוניינים להשקיע באזור שבו התשואה גבוהה יותר או בנכס מניב יותר זה נושא שונה לחלוטין.

לפעמים יש עלייה מסוימת בערך הנכס שלנו, ואז, אנו מעוניינים פשוט לנצל את הכסף שכעת ניתן להוציא מהבנק.

דוגמא למקרה כזה – קניתם דירה בבת ים, אזור שבו הנדל"ן התייקר מאוד לאחרונה; שילמתם על הקנייה 1,000,000 ש"ח – כפי ערכה בעת הקנייה, וכעת המחירים נסקו והדירה מוערכת ב-1,500,000 ש"ח. אתם מעוניינים לקחת חצי מיליון ש"ח מהבנק ולהוסיף עליו משכנתא ובהם לרכוש דירה או נדל"ן אחר להשקעה. כאן צריך לדעת שיש הוצאות נוספות ברכישת דירה להשקעה ולא תמיד זה פשוט כל כך. אם תפנו למשרדי תיווך בבת ים תוכלו לדעת למשל האם הנדל"ן בעיר מתעתד לעלות עוד יותר או שהוא שומר על מגמה אחידה, מה שיקל עליכם את ההחלטה האם שווה למכור את הנכס שלכם כעת או לא.

2.    האם יש לכם אפשרות להיערך כלכלית להשקעה בנכס נוסף?

כשמדובר על אפשרויות כלכליות צריך לזכור בין השאר שבדירה שנייה –

א. המיסים גבוהים משמעותית – מס רכישה, מס שבח ועוד ו- ב. תנאי המשכנתא טובים פחות.

בנוסף, עבור כל קניית דירה יש צורך לשלם לנותני שירות שונים: מתווך נדל"ן, יועץ משכנתאות ועו"ד מקרקעין.

גם ההיערכות להחזרי המשכנתא צריכה להיות מותאמת. הבנקים נוטים לאשר משכנתאות בקלות יחסית ועדיין זה מצריך חשבון עו"ש מאוזן.

אז מה מתווכי נדל"ן מקצועיים ימליצו לכם? עם כל הנאמר עדיין רוב מתווכי הנדל"ן או אף יועצי השקעות שונים ימליצו לכם שלא למכור את הנכס שבידיכם, כי הנדל"ן בארץ תמיד מתייקר והכלל ש"נדל"ן קונים ולא מוכרים" הוא נכון במקרים רבים. כמובן שיש יוצאים מן הכלל הזה – וכל מקרה לגופו.